지상권없는 건물 임차인대항력 있는경우 토지 경매 처분 판례

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법정지상권 소멸, 건물의 임차인 대항 여부



법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 제한물권이 설정되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자를 보호하기 위하여 법률로 인정하는 지상권을 의미합니다.



법정지상권은 법률상 당연히 성립하는 지상권(관습법상 지상권을 포함)이므로 등기 없이 성립하게 됩니다

(민법 제187조).



법정지상권은 민법상 전세권에 의한 경매실행의 경우(민법 제305조)와 저당권의 실행(민법 제366조)에 의한 경우가 있습니다.



반면 판례가 인정하는 ‘관습법상의 법정지상권’은 토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 토지이용권에 관한 합의 없이 매매 등으로 토지와 건물소유자가 달라진 경우에 법정지상권의 성립을 인정합니다.

 

법정지상권이 인정된다면 토지의 소유자는 건물의 소유자에 대해서 소정의 지료를 청구할 수 있게 되는데, 건물의 소유자는 토지 소유자가 지료를 청구할 경우 지료를 지급해야만 합니다.



예를 들어, 토지와 건물이 A의 소유였다가 A가 B에게 토지만을 매도하였다면 A의 건물에 대해서 관습법상 법정지상권이 성립하게 되지만, B는 A에게 지료를 청구할 수 있는 것입니다.



토지의 소유자가 지상권자에게 지료를 청구하였는데 지상권자가 지료를 지급하지 않는다면 토지의 소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있고 지상권이 소멸되면 토지 지상의 건물에 대해서 철거청구를 할 수 있습니다.




(건물철거 및 토지인도가처분신청 양식)





문제는 토지의 소유자가 지상권을 소멸을 이유로 하여 건물의 철거청구를 할 때 그 건물에 임차하고 있는 임차인이 주임법상 대항력이 있는 경우라면 건물의 철거청구에 대항을 할 수 있는가 하는 점입니다.





실제로 이런 경우가 발생하였는데, 판례는 "건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있는 경우, 토지소유자가 건물점유자에 대하여 퇴거청구를 할 수 있다고 할 것이고,



그 건물점유자가 대항력 있는 임차인인 경우 위 퇴거청구에 대항할 수는 없다(대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결)."고 판결을 하였습니다.



또한, " 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못하여 토지소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우, 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차인이 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없고,



건물에 대하여 전세권 또는 대항력 있는 임차권을 설정하여 준 지상권자가 지료를 지급하지 아니함을 이유로 토지소유자가 한 지상권소멸청구가 전세권자 또는 임차인의 동의 없이 행하여진 경우, 민법 제304조 제2항에 의하여 그 효과가 제한되지도 않는다."고 하였습니다.



즉, 토지와 건물을 모두 소유하고 있던 A가 그 소유 토지를 B에게 팔았는데, A가 B에게 2년간 지료를 지급하지 아니하여 지상권이 소멸된 경우 B는 건물의 철거청구를 할 수 있고, 건물에 임차를 하고 있던 대항력을 갖춘 임차인들은 이런 건물철거청구에 대항을 할 수 없다는 의미입니다.



위 판례가 법리적으로 토지소유자가 법정의 권리를 행사할 때 토지의 이해관계를 갖고 있지 않은 건물의 임차인에게 대항력을 인정해 주지 않는 것은 타당하다고 보나, 건물 소유자의 무책임한 행위로 인해 건물에 임차하고 있던 임차인이 피해를 감수해야 한다는 것은 임차인의 입장을 생각한다면 억울한 측면이 있다고 생각됩니다.



우리 사회가 주택 임차인의 임차권을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하여 대항력을 부여하고 있으며, 토지와 건물이 동시에 경매가 되어 낙찰이 되었을 때 토지의 경락대금에 대해서도 우선변제권을 인정하는 것 등을 고려하여 볼 때 임차인의 보호가 좀 더 이루어지는 방향으로 판례가 변경되기를 희망하여 봅니다.